引 言

高库存率、低利润率似乎已成为房地产住宅领域的新常态，房企跨界转型愈演愈烈。据统计：

国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产

包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，成立了专职部门，打造新利润增长板块。

除了TOP20房企，还有包括复星、星河、远洋等企业也开始深度介入产业地产领域发展，甚至采用更灵活的策略进行扩张。

规模型房企从产业地产赚钱的7种模式

1

万科：项目租售收入、轻资产管理服务收益

产业地产已经作为万科集团核心战略进入其2014年财报，郁亮更是多次提及产业地产对于万科的重要性。

万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理

★ 重资产模式：包括“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公/研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流，重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。

★ 轻资产管理：主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”，旨在打造全生态企业成长服务平台，除了空间提供，还提供多元化的投融资解决方案，并聚拢资源提供创业辅导。通过万科的平台，有更多服务商和客户流量加入，计划于2016年服务8000家企业，此时便有可能借助量的积累实现现金流平衡。

2

华夏幸福：土地一二级开发获利、“成本+利润”补偿、园区服务

说到产业地产，不得不提华夏幸福。华夏幸福“园区+地产”模式如何挣钱？

★一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入；

★二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%；

★三是园区配套地产开发收入；

★四是园区土地升值收益。

华夏幸福核心的经营战略，在于根据中国产业发展趋势和地域特点，发现大城市周边产业发展高增长潜力地区，以与地方政府合作的形式全方位介入，促成区域产业升级，并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的收益。

而“成本+利润”的模式，即企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设，待园区土地出让后，政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。例如华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。

华夏幸福拟再打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。

3

绿地：金融落地产业基金，产城互动打造企业服务平台

2014年有份年度销售额榜单上，绿地以2408亿元超越万科，此番夺魁，产业地产可以说是其最大杀手锏。

绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈，基于本身所有的能源和金融产业，更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立全国最大规模的小额贷款公司，联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”，把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金，这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。

哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目，无论从自身需求、客观形势、禀赋资源及执行情况来看，绿地都是传统房企转型产业地产的佼佼者，并成功打造出政企联手促进产城一体化发展的“房山模式”。

以产业地产作为润滑剂，让金融落地产业基金，这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。

4

招商地产：背靠招商局资源，开发租售、金融服务、产业+资本

早在2013年初，招商地产便已谋划转型，除了住宅地产、商业地产外，产业地产将成为快速增长的明星业务。

背靠招商局平台资源，招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。

★与招商银行合作，利用其金融资源优势，为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台，包括小额金融服务、代收代付等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款，并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理等方面的金融产品和服务。而针对符合条件的中小企业，将通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对不同成长阶段实施分类培育、梯度培养，助力产业园区内创新型成长企业快速发展。此外还有引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。

★与招商局资本合作，将在产业园区探索合作上嫁接集团优势，实现产融联合，招商地产既能够利用招商局资本这一融资平台强化资金优势，又能与其上下联动，把握REITS、产业园区等领域的新机遇。

★招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。

5

碧桂园：打破大盘开发“卧城”困境，提升项目溢价

作为中国城镇化建设的身体力行者，碧桂园的大盘模式已成行业经典，且随着新型城镇化建设不断完善和升级，发展出“产业新城”概念。

句容产业园是碧桂园试水产业地产的首个项目。总建筑面积超百万方，将规划建设成为集科研办公用房、科技厂房、5A级写字楼、商务酒店、人才公寓、展览中心、企业会所于一体的产业综合体项目。在句容碧桂园的带动下，江苏区域销售额位居集团前列，在很短时间内升格为碧桂园旗下销售额超百亿的一级区域之一。

除了南京句容项目外，目前碧桂园兰州项目、贵阳项目等都遵循产城互动要求推进开发。

6

世茂房地产：住宅套现，产业地产开发经营

世茂房地产旗下首个产业地产项目为海峡城，为“云计算”科技园区项目，预期总投资额超过600亿元人民币，最先投入市场套现的为住宅部分。

7

金科：产业嫁接地产，增值服务住宅

金科地产在2013年年报中提出“产业嫁接地产”重大战略。

2014年正式落地，金科地产成功获取湖南长沙科技新城项目，计划打造第一个高科技产业园。该项目位于长沙国家级经济技术开发区内，建筑面积约55万平方米，将以产业为主导实现产城一体化融合，将吸引500家以上科技创新型企业入驻，带动相关产业年产值约150亿~200亿元。

此外，金科产业发展集团将与亿达集团合作，发展中国科技产业园地产。

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